Notar
Immobilien
Lebzeitige Übertragungen von Immobilien müssen zwingend notariell beurkundet werden.
Hintergrund ist, dass in aller Regel sehr hohe Vermögenswerte betroffen sind und deshalb gewährleistet sein muss, dass alle Parteien eines Grundstücksgeschäfts gegen Vermögensverluste abgesichert sind und sie zudem ausreichend Zeit haben, zu überlegen, ob Sie das Geschäft wirklich wollen.
Aufgabe des Notars ist – unter Wahrung strikter Neutralität – alle erdenklichen rechtliche Risiken soweit wie möglich auszuschließen.
Ein Immobilienkaufvertrag zählt zu den anspruchsvollsten Regelungsgegenständen im Zivilrecht. Aufgrund der Zusammensetzung aus unzähligen, von Fall zu Fall variierenden rechtlichen Komponenten, ist das Abstraktionsniveau sehr hoch. Deren Handhabung bedarf einer hohen rechtlichen Kompetenz.
Sehr stark vereinfacht dargestellt, stellt der Notar in erster Linie sicher, dass der Kaufpreis erst bezahlt wird, wenn sichergestellt ist, dass einer Eigentumseintragung keine rechtlichen Hürden mehr entgegenstehen, die er nicht selbst, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, ausräumen kann, und umgekehrt die eigentliche Eigentumseintragung erst dann erfolgt, wenn dem Notar der Nachweis vorliegt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Bis zu diesem Zeitpunkt wird der Vertrag dergestalt in der Schwebe gehalten, dass dieser notfalls ohne größere Vermögensverluste aus sich heraus (also ohne gerichtliche Mitwirkung) rückabgewickelt werden kann.
Besicherung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung im Einzelnen
Im Einzelnen erfolgt die Besicherung des Leistungsaustauschs folgendermaßen:
Der Notar stellt vor Aufforderung zur Kaufpreiszahlung sicher,
– dass eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eintragen ist. Nach deren Eintragung kann sich der Käufer sicher sein, dass er Eigentümer der Immobilie wird, ohne dass weitere Grundbucheintragungen zu seinen Lasten vorgenommen werden. Außerdem ist der Käufer damit gegen eine etwaige nachfolgende Insolvenz des Verkäufers abgesichert.
(Für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt, enthält der Kaufvertrag bereits das Instrumentarium zur Löschung dieser Vormerkung, damit der Verkäufer die Immobilie bei Scheitern des Kaufvertrags schnell an jemanden anderes weiterverkaufen kann).
– die Löschungsbewilligungen für noch eingetragene Grundschulden (oder sonstige Belastungen) vorliegen. Diese holt er bei den entsprechenden Banken ein, gegen Zusicherung gegenüber der Bank, die Löschung der Rechte erst dann zu beantragen, wenn sichergestellt ist, dass etwaige Darlehensreste aus dem Kaufpreis direkt an die Banken gezahlt werden können. Es wird also gleichzeitig sichergestellt, dass die Immobilie lastenfrei übergeht, die Bank ihre Sicherheit aber nur dann verliert, wenn bei ihr keine Forderungen mehr offen sind.
– Der Notar holt Verzichtserklärung von etwaigen Vorkaufsberechtigten ein. Bei Einfamilienhäu-sern besteht z.B. grundsätzlich ein Vorkaufsrecht der Gemeinde; in bestimmten, eher seltenen Fällen kommt auch ein Vorkaufsrecht des Mieters in Betracht (es gibt noch diverse andere Vorkaufsrechte, deren Eingreifen sehr selten ist, die der Notar aber gleichwohl präsent haben muss). Der Notar stellt sicher, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn sichergestellt ist, dass ein derartiges Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
– Für den Fall, dass Genehmigungen oder Zustimmungserklärungen erforderlich werden, holt er auch diese ein, z.B. ist bei Wohnungseigentum meist die Zustimmung des Hausverwalters erforderlich. Eine Genehmigung ist z.B. erforderlich bei Kaufverträgen eines unter Betreuung stehenden – oder eines minderjährigen Verkäufers.
Wenn der Notar kontrolliert hat, dass all diese Voraussetzungen vorliegen (oder im Einzelfall verzichtbar sind) fordert er den Käufer zur Kaufpreiszahlung auf, die dieser dann gefahrlos vornehmen kann.
Sobald der Nachweis vorliegt, dass der Kaufpreis (und die Grunderwerbsteuer) bezahlt sind, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Besicherung eines Immobiliendarlehens
Im Regelfall bedarf es der Finanzierung des Kaufs mittels eines Immobiliendarlehens. Ein solches Darlehen gibt die Bank aber nur heraus, wenn sie im Gegenzug gegen Zahlungsausfall des Käufers abgesichert wird.
Diese Besicherung erfolgt in aller Regel durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Das Problem dabei ist, dass die Eintragung einer solchen Grundschuld nur der jeweilige Eigentümer – also der Verkäufer – veranlassen kann, während es der Käufer ist, der diese Besicherung für sein Darlehen braucht. Es ist also der Verkäufer, der diese Besicherung im Interesse des Käufers veranlassen muss, der aber seinerseits nicht mit Vollstreckungsmaßnahmen behelligt werden will, solange er den Kaufpreis noch nicht erhalten hat, wobei die Zahlung des Kaufpreises wiederum die Eintragung der Grundschuld voraussetzt, andernfalls die Bank das Darlehen nicht ausbezahlt.
Diese vermeintlich nicht auflösbare Situation wird mit einer im Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht bewältigt, die alle drei Interessen (die Interessen des Käufers, des Verkäufers und der Bank) dergestalt miteinander in Einklang bringt, dass alle Beteiligten das erhalten, was sie wollen, ohne dabei gleichzeitig ein nennenswertes Risiko einzugehen: Der Käufer erhält sein Darlehen, die Bank ihre Grundschuld und der Verkäufer den Kaufpreis, ohne vorher mit dem Risiko einer Vollstreckung belastet zu sein.
Diese Konstruktion zählt mit zu den genialsten, die das Zivilrecht vorhält.