Notar - Immobilien
Wohnungseigentum
Für die Parteien eines Wohnungseigentumsvertrags bestehen im Vergleich zum Kaufvertrag über ein real geteiltes Grundstück (z.B. eines Einfamilienhausgrundstücks) keine wesentlichen Besonderheiten im Hinblick auf den Vertrag als solchen.
Die relevanten Unterschiede ergeben sich vielmehr in der Rechtsfolge, denn der Erwerber wird nicht wie ein Grundstückserwerber Alleineigentümer des Grundstücks, sondern gleichzeitig Wohnungs- (bzw. Teil-) Eigentümer, Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum sowie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Wohnungseigentümer tritt gleichzeitig in drei Rechtspositionen ein, die rechtlich voneinander getrennt zu behandeln sind.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt infolge der Wohnungseigentumsrechtsreform (aus Dezember 2020) nun eine echte eigene Rechtspersönlichkeit zu, so dass sich im Wohnungseigentum dingliche und verbandsrechtlichen Positionen überschneiden.
Wohnungseigentum
Was das Wohnungseigentum betrifft, besteht die Besonderheit, dass der Wohnungseigentümer die alleinige Sachherrschaft – vereinfacht dargestellt – nur an denjenigen Bestandteilen der Wohnung erwirbt, die sich (im Wesentlichen mit Ausnahme der tragenden Wände und Decken) innerhalb der die Wohnung eingrenzenden Wände befinden.
Z.B. die Wohnungszugangstür und die Fenster gehören (zwingend) zum Gemeinschaftseigentum.
Miteigentum
Über das Miteigentum (z.B. flächenmäßiger Anteil an den tragenden Wänden, Außenwänden, Dach, Steigeleitungen, Hoffläche usw.) besteht hingegen keine alleinige Sachherrschaft. Der Wohnungseigentümer ist damit z.B. gehindert, eigenmächtig ein Außenfenster auszutauschen.
Für die Nutzung des Miteigentums und seine Verwaltung sieht das Wohnungseigentumsgesetz zwei verschiedene Regelungsformen vor.
Diese lassen sich entweder in der Gemeinschaftsordnung regeln und/oder per Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.
Die Gemeinschaftsordnung ist sozusagen die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Einmal errichtet, kann diese nur noch einstimmig geändert werden, es sei denn sie lässt im Einzelfall Änderungen durch Mehrheitsentscheidung zu (sogenannte Öffnungsklauseln). Es ist deshalb grundsätzlich nicht sinnvoll, dort Angelegenheiten zu regeln, denen nicht per se dauerhafter Charakter zukommt. Bzgl. der Nutzung des Gemeinschaftseigentums sollten dort nur Regelungen getroffen werden, die unveränderlich sein sollen und über die Verwaltung entweder gar keine oder nur solche, die mit einer Öffnungsklausel versehen sind, die auch eine Abweichung per Mehrheitsentscheidung ermöglicht.
Über alle laufenden Angelegenheiten, insbesondere etwaige Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum und die Kostenverteilung, auch der laufenden Kosten, entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Pro Jahr ist zwingend mindestens eine Eigentümerversammlung anzuberaumen.
Bauliche Veränderungen
Anders als nach dem alten Wohnungseigentumsgesetz unterfallen nunmehr auch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft (vorher waren Regelungen hierzu faktisch nur in der Gemeinschaftsordnung möglich).
Auf verschiedene bauliche Veränderungen, nämliche solche, die die Herstellung der Barrierefreiheit, die Herstellung von Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeuge, den Einbruchsschutz und die Versorgung mit Breitbandanschlüssen betreffen, besteht nun sogar ein gesetzlicher Anspruch. Für diese Änderungen bedarf es also noch nicht einmal einer Mehrheitsentscheidung.
Rechtsbeziehungen
Nach der neuen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bestehen Rechtsbeziehungen, die nicht das Sondereigentum (Wohnung) als solches betreffen, nur noch zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft, nicht mehr zwischen den Wohnungseigentümern untereinander.
Verwalter
Dem Verwalter steht im Außenverhältnis (also gegenüber Dritten, die nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehören) eine nahezu unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsbefugnis für die Gemeinschaft zu. Dies ist auch folgerichtig. Wenn die Eigentümergemeinschaft eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt, muss der Rechtsverkehr sich auch darauf verlassen können, dass ihr Organ uneingeschränkt handlungsfähig ist.
Eigentum an Außenflächen und an Stellplätzen
Nach der neuen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist es nunmehr zwar möglich, Eigentum an Außenflächen (Terrassen, Garten) und an Stellplätzen für Fahrzeuge zu begründen. Dies wird für bereits bestehende Eigentümergemeinschaften aber allenfalls von untergeordneter Bedeutung sein, weil eine Neubegründung solchen Eigentums eine Veränderung der dinglichen Zuordnung darstellt (es müsste Gemeinschaftseigentum in Alleineigentum überführt werden), die einer diesbezüglich einstimmigen Erklärung sämtlicher Miteigentümer erfordert, die zudem der notariellen Beurkundung bedarf. Dies ist faktisch allenfalls in kleineren Gemeinschaften möglich.
Sondernutzungsrechte
Außenbereiche und Stellplätze im Freien werden damit bei bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaften auf absehbare Zeit weiterhin in Form sogenannter Sondernutzungsrechte zugeordnet sein. Ein Sondernutzungsrecht begründet ein alleiniges Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers an einer Fläche, die im Gemeinschaftseigentum steht.
Zwar handelt es sich im Hinblick auf die damit einhergehende Ausschließungsbefugnis um eine eigentumsähnliche Rechtsposition. Anders als das Eigentum sind Sondernutzungsrechte aber nicht frei übertragbar, allenfalls innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (nach anderer Ansicht nur zusammen mit dem Wohnungseigentum, dem das Sondernutzungsrecht zugeordnet ist).
Anpassung von Miteigentumsanteilen
Veränderungen an der dinglichen Zuordnung, wie z.B. die Anpassung von Miteigentumsanteilen an veränderte Gegebenheiten oder die Überführung von Sondernutzungsrechten in echtes Eigentum bedürfen einer einstimmigen, notariell beurkundeten Erklärung aller Miteigentümer (siehe oben). Dies ist in der Realität schwierig bis unmöglich, so dass es von erheblicher Relevanz ist, was in der die Miteigentümergemeinschaft betreffenden Teilungserklärung geregelt ist.
Das Wohnungseigentumsrecht ist eine sehr komplexe Materie. Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetzt für bestimmte Vereinbarungen (wie z.B. die Erstellung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung und die Teilung nach § 8 WEG) keine notarielle Beurkundungvorschreibt, empfiehlt es sich nicht, deren Gestaltung Laien zu überlassen.