Bei der Immobilienübertragung im Wege der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge handelt es sich um eine lebzeitige Übertragung in Form einer Schenkung, die in der Regel erbschaftssteuerlichen Zwecken dient: Weil alle 10 Jahre die erbschafts- und schenkungssteuerlichen Freibeträge neu entstehen, ist es bei großen Vermögen sinnvoll, bereits frühzeitig mit Vermögensübertragungen anzufangen. Der Ausschöpfung des Freibetrags steht es auch nicht entgegen, wenn sich der Schenker ein Nießbrauchrecht zurückbehält, so dass er bei wirtschaftlicher Betrachtung eine eigentümerähnliche Stellung behält.

In zivilrechtlicher Hinsicht fällt in diesen Fällen zwar das Erfordernis des Sicherungsinstrumentariums weg, das die wechselseitigen Vorleistungen absichert, weil es, im Hinblick auf das Eigentum an der Immobilie eine nur einseitige Leistungspflicht gibt.

Gleichwohl muss gewährleistet sein, dass die jeweiligen Interessen umfassend geregelt werden.

Der Veräußerer muss dagegen geschützt sein, dass zu seinen Lebzeiten irgendetwas mit „seiner“ Immobilie geschieht, was er nicht will. Andererseits muss der Erwerber die Sicherheit haben, dass ihm das Eigentum an der Immobilie verbleibt, wenn er sich an gewisse Regeln hält.

Üblicherweise werden insoweit Rückforderungsrechte für bestimmte, eng umgrenzte Fallkonstellationen in den Vertrag aufgenommen, etwa für den Fall, dass der Beschenkte in Insolvenz fällt, dass er das Grundstück gegen den Willen des Schenkers veräußert oder dass er selbst vorverstirbt.

Diese Rückforderungsrechte werden im Grundbuch mittels Eigentumsrückübertragungsvormerkung gesichert, damit sichergestellt ist, dass der Schenker von seinem Recht auch tatsächlich Gebrauch machen kann. Jede nachfolgende Verfügung über das Grundstück wäre ihm gegenüber unwirksam. Dies gilt auch für Pfändungen und Maßnahmen der Insolvenzverwaltung.

Im Hinblick auf diese Vormerkung wiederum muss indes gleichzeitig gewährleistet sein, dass diese auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, wenn der oder die Schenker nicht mehr leben.

Weiterhin besteht teilweise der Wunsch des Schenkers, die Immobilie auch weiterhin für sich ganz oder teilweise nutzen zu können, indem er diese selbst bewohnt oder etwa vermietet.

Damit sichergestellt ist, dass der Beschenkte sich an diese schuldrechtliche Abrede auch hält, bedarf es auch insoweit einer Besicherung im Grundbuch, die – je nach konkreter Fallgestaltungen – durch Eintragung eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts ausgestaltet wird.

Allerdings wird in tatsächlicher Hinsicht regelmäßig davon abzuraten sein, eine selbstgenutzte Immobilie zu übertragen.

Die Konstellationen, in denen im Gegenzug für die Überlassung der Immobilie eine Leibrente gezahlt werden soll oder Pflegeleistungen erbracht werden sollen, sind im städtischen Raum von untergeordneter Bedeutung, so dass an dieser Stelle von vertieften diesbezüglichen Ausführungen abgesehen wird.