Ein Erbbaurecht ermöglicht die Schaffung eines eigentumsähnlichen Rechts an einem Bauwerk auf Zeit, ohne dass der Berechtigte Grundstückseigentümer wird und ohne dass der Grundstückseigentümer Eigentümer des Bauwerks wird.

Es entstehen dann zwei (oder mehr) sich überlagernde Grundbuchebenen, nämlich das Grundstückseigentum und das daran bestehende Erbbaurecht, für die im Wesentlichen jeweils die Regelungen des BGB über das Grundstückseigentum entsprechend gelten. 

Regelmäßig (aber nicht zwingend) wird ein laufendes Nutzungsentgelt für das Grundstück in Form des sogenannten Erbbauzinses vereinbart. Im Unterschied zu einem Miet- oder Pachtvertrag wirkt diese Vereinbarung aber nicht nur zwischen den Parteien des Vertrags, sondern dinglich, gegenüber jedermann, insbesondere gegenüber Rechtsnachfolgern.

Im städtischen Raum kommt das Erbbaurecht verbreitet in Form von Wohnungserbbaurechten vor, aber auch bei Bauten, die der Erbbauberechtigte nur über einen absehbaren Zeitraum, aber mit dinglicher Wirkung nutzen will, z.B. Lagerhallen, Tankstellen, Supermärkte oder ähnlichem. Das prominenteste Erbbaurecht ist wohl die Allianz-Arena in München.

Auch Wind- und Solarparks lassen sich auf diese Weise gestalten, letzteres aber nur dann, wenn die Solaranlagen fest mit der Erde verbunden sind. 

Den Parteien ist ein großer Spielraum für vertragliche Regelungen eröffnet, denen dingliche Wirkung, also Wirkung gegenüber jedermann (und nicht nur Wirkung zwischen den Parteien) zukommt.

Der Vorteil des Grundstückseigentümers ist, dass er Eigentümer des Grundstücks bleibt, ohne Eigentümer des Gebäudes werden zu müssen, der Vorteil des Berechtigten, dass er kein Grundstück (für ggf. nur vorübergehende Zwecke) kaufen muss.

Der Grundstückseigentümer wird demnach nicht mit den Kosten des Aufbaus belastet und der Erbbauberechtigte nicht mit den Kosten eines Grundstückserwerbs.

Daneben kommen auch steuerrechtliche Vorteile in Betracht.

Die Begründung von Erbbaurechten setzt voraus, dass das Grundstück unbelastet ist oder etwa im Grundbuch eingetragene Berechtigte im Rang zurücktreten: Das Erbbaurecht muss zwingend erstrangig im Grundbuch eingetragen werden. In der Folge wird dann ein Erbbaurechtsgrundbuch angelegt, so dass es (mindestens) zwei das Grundstück betreffende Grundbücher gibt.  

Ebenso zwingend muss es die Errichtung eines Bauwerks zum Gegenstand haben, das im Verhältnis zur mit dem Erbbaurecht belasteten Fläche wirtschaftlich die Hauptsache bilden muss.

Es kann für beliebige Zeiträume vereinbart werden. Möglich ist auch die Vereinbarung eines zeitlich unbeschränkten Erbbaurechts (sogenanntes ewiges Erbbaurecht). Die letztgenannte Gestaltung mag auf den ersten Blick widersinnig erscheinen, weil man diesenfalls ja vermeintlich auch ebenso gut Eigentum übertragen könnte. Es gibt aber durchaus Fallgestaltungen, in denen dies aus Rechtsgründen nicht möglich ist, gegebenenfalls z.B. bei einer Tiefgarage, die sich über mehrere oberirdisch bebaute Grundstücke erstrecken soll.

Außerdem muss das Erbbaurecht zwingend vererblich und veräußerbar sein.

Schuldrechtlich, aber mit dinglicher Wirkung gegenüber jedermann, lassen sich diverse Regelungen treffen, z.B. solche über die Errichtung und Instandhaltung des Bauwerks, die Tragung öffentlicher und privater Lasten und Zustimmungserfordernisse des Eigentümers zur Übertragung und Belastung des Erbbaurechts.

Es lässt sich auch jeder beliebige (erlaubte) Verwendungszweck vereinbaren, etwa auch ein sozialer Zweck.

Für den Eintritt bestimmter Fälle, etwa den Verzug mit der Entrichtung des Erbbauzinses in einer bestimmten Höhe oder einen Verstoß gegen den vereinbarten Nutzungszweck, wird der sogenannte Heimfall vereinbart. Diesenfalls steht dem Eigentümer ein Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts an sich selbst oder an einen Dritten zu. Grundsätzlich besteht in diesem Fall ein Entschädigungsanspruch des Erbbauberechtigten, der im Vertrag der Höhe nach geregelt werden kann.

Weiterhin wird regelmäßig die Zahlung eines Erbbauzinses vereinbart. Auch diese Vereinbarung hat dingliche Wirkung (s.o.).

Das Erbbaurecht endet durch jederzeit mögliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Erbbauberechtigtem, andernfalls durch Ablauf der vereinbarten Zeitspanne gegen Entschädigung, deren Höhe bereits im Vertrag bestimmt werden kann.

Weil ein Erbbaurechtsvertrag regelmäßig für einen sehr langen Zeitraum vereinbart wird, ist unabdingbar, dabei besondere Vorsicht walten zu lassen.

Auch wenn umstritten ist, ob der Vertrag wenigstens im Hinblick auf die Einigung über das Entstehen des Erbbaurechts als solchem einer beurkundeten Form bedarf, ist dies jedenfalls dringend anzuraten.